中遠兩灣城業委會起訴前物業判決返還4000萬元引關注，律師提醒業主、業委會——

多關注小區事務，避免問題積少成多

■本報記者 謝飛君 王閑樂

近日，中遠兩灣城業委會起訴前物業，法院一審判決前物業返還全體業主4000萬元的消息引發廣泛關注。判決書顯示，該判決于今年1月31日作出。根據法律規定，原被告雙方如不服判決，可在判決書送達之日起15日內遞交上訴狀。也就是說，目前該判決尚未正式生效。

“雖然判決還沒有正式生效，但這起公共收益追索類案件因金額巨大，已經給物業行業、業委會和普通業主帶來很大震撼。”長期關注社區治理的上海青年業委會委員聯誼會秘書長、眾蟻社區創始人韓冰說，最近幾年向物業公司追繳公共收益變得越來越普遍，中遠兩灣城這個案例，讓更多小區業委會意識到通過法律手段維權的可行性。

同為社區治理“三駕馬車”，業委會和物業為何頻頻產生矛盾？中遠兩灣城業委會一審勝訴，其他小區可以效仿嗎？

判賠4000萬依據何在？

本案原告為中遠兩灣城小區第三屆業主委員會，被告是上海中遠物業管理發展有限公司，該公司曾為中遠兩灣城小區提供物業服務長達20年。小區第三屆業委會產生后，對過往20年的小區多項支出費用產生質疑，收集證據后向普陀法院起訴，訴訟請求經過變更，最終要求被告返還的總金額超過6200萬元。

中遠物業認為，公司已經與第一、第二屆業委會就小區的相關資金結算完畢，不同意原告從2001年9月1日起進行審計，但同意以2014年1月1日為起始日、2021年1月31日公司退出小區為截止日，對這一時間段內小區物業管理費的按實結算部分、公共收益部分的收支情況做審計，并配合提供相關資料。對于原告變更后的6200萬元訴訟請求，中遠物業未作答辯。

普陀法院審理后認為，中遠物業服務期間共經歷三屆業委會，出具過多份不同時間段的審計報告，但這不代表雙方已經完成結算或就結算金額達成一致。在沒有確鑿證據證明業委會和物業達成一致的情形下，原告作為新一屆業委會，要求進行費用結算于法不悖，且結算時間范圍可以涵蓋被告提供物業服務的全程。

法院指出，雙方對各類收支的結算標準與方式未能達成一致，那就應該就各自的觀點分別舉證，并在必要時由專業的第三方機構介入進行審計。原告主張的費用計算方式，是在現有證據基礎上推斷出各項費用，缺乏其他確鑿的依據與有效的手段。被告中遠物業無正當理由拒絕司法審計，且未就原告變更后的訴訟請求提出針對性抗辯意見，應當承擔由此產生的不利后果及訴訟風險。

最終，法院根據誠信公平與合理等價的民事活動原則，結合本案證據和原告提供的計算方式，酌定被告向原告支付物業服務費按實結算、公共收益分成的結余款4000萬元。

矛盾為何持續20年難解？

在普陀法院作出的一審判決中，除了支持業委會返還相關費用的訴請，也駁回了業委會要求中遠物業支付利息的請求。判決書表示，既然業委會長期不滿中遠物業的服務，并自述已知其中的弊端，但在長達20年的合作期內未及時糾錯、追責、維權，直至合同關系終止，由此導致相關事實無法還原、直接或間接證據缺失，在結算過程中產生不利于本方權益的損失的，應由當事人自行承擔。

根據業委會的陳述，雙方矛盾由來已久，早在第一屆業委會任職期間就曾質疑物業在財務方面存在問題，雖保留了諸多證據，但最終未能妥善解決；第二屆業委會負責人和中遠物業負責人是親屬，因此其任期內通過的對中遠物業的審計，業主并不相信；第三屆業委會的選舉因種種原因未能進行，直到2019年12月才經選舉產生。

“在我沒當選前，業主就給將產生的新一屆業委會提出了目標任務。”中遠兩灣城第三屆業委會主任韓德友說，這些任務包括為小區更換物業、對小區收支做審計、向中遠物業追責等。

2020年10月，中遠兩灣城第三屆業委會召開了業主大會，全體業主投票表決通過“授權第三屆業主委員會對2001年9月至2020年8月小區公共收益、按實結算、維修資金項目等收支進行全面審計，必要時通過司法途徑完成相關審計工作，收回應歸全體業主所有的全部相關資金權益”的決議。得到全體業主授權后，第三屆業委會委托律師事務所開展相關工作。

法律維權應該注意什么？

過去幾天，韓冰組建的上海業委會交流群內，不斷有人向他打聽中遠兩灣城業委會和代理律師的聯系方式。在韓冰看來，這一個案一方面讓物業行業認真審視自己的經營方式，提醒他們盡快合乎規范；另一方面提振了很多業委會參與者的信心，讓人們意識到業主大會、業主委員會存在的意義。

不過，業委會一方的代理律師、上海博和漢商律師事務所高級合伙人朱海峰提醒，當下不少小區希望通過法律手段為小區維權，但其中有很多需要注意的事項。

首先授權要明確。中遠兩灣城業委會在召開業主大會，提請全體業主授權業委會進行審計時，一并授權業委會通過司法途徑解決相關事宜。其次平時要注重保留證據，方便明確訴請金額。在中遠兩灣城這起案件中，因為相隔時間較長、前任業委會履職效果不佳、物業公司不愿配合審計等原因，許多證據都已遺失。

“我們除了主動搜集、匯總業委會手中為數不多的證據外，還向法院申請多份調查令，到電力公司和城投水務公司去調查歷年的電費和水費數據，到小區停車數據存儲單位去調查有關停車數據。”朱海峰說，通過眾多間接證據，結合中遠物業在訴訟中提交的歷年單方審計報告中的破綻和矛盾，才推算出中遠物業應該返還的金額，并據此提交增加、變更訴訟請求的申請書。

是否有更好的解決辦法？

小區的物業、業委會和業主之間存在矛盾不是個案，雖然一審判決取得階段性成果，但朱海峰不建議其他小區盲目跟風，都到法院起訴。“一方面，物業糾紛涉及眾多業主，要形成統一意見非常困難，很多業委會也無法負擔訴訟的時間、金錢成本；另一方面，許多物業公司是非常專業、負責的，矛盾往往源自誤會和溝通不暢，完全可以在平時予以化解。”

在中遠兩灣城這起案例中，如果前任業委會能認真履職，很多問題都能早早解決。比如，根據約定，小區內道路的固定停車位按150元/月/車位收費，其中30%為物業管理費，其余歸全體業主；小區內流動停車的收益以包干制方式，30%作為被告管理費，其余歸全體業主。但物業并未直接將經營收入的70%計入公共收益業主共有部分，而是在對總收入與總成本均按照30%歸物業、70%歸業主的比例分攤后，從業主享有的收入部分扣除其所謂的業主應分攤的成本，最終得到公共收益才是全體業主共有部分。僅一處算法不同，在十幾年里就讓業主多承擔800多萬元的成本。

朱海峰說，這起案件引發廣泛關注，對物業公司而言是個自查的機會。也給業主、業委會提了個醒，平時要多關注小區事務，發現問題及時溝通解決，避免問題積少成多。

（來源：解放日報）

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